Investimento para Alugar

Veja algumas informações e dicas úteis

Se pretende construir uma carteira de aluguel, tudo começa com a realização de bons negócios imobiliários. Então, sabe como conseguir o melhor negócio um imóvel ou vai improvisando e espera que corra tudo bem? Bem, existem algumas regras que pode seguir para ter certeza de que poderá fazer um bom negócio. Continue lendo para saber mais.

Ganhe dinheiro no momento da compra do imóvel

Há sempre a possibilidade de estar no lugar certo na hora certa. Porque conseguir o preço ideal geralmente envolve o que é conhecido como encontrar um vendedor motivado. Este é um bom termo para alguém que se encontra numa situação em que precisa de vender rapidamente. Sim, é uma oportunidade de ganhar com o infortúnio de outra pessoa. No entanto, encontrar uma situação em que ambos beneficiam seria uma abordagem mais ética aqui. Afinal, as circunstâncias em que uma pessoa se encontra ao precisar de vender um imóvel rapidamente nunca são boas. Isto pode ser devido à dívidas, divórcio, morte, etc., por isso tenha cuidado.

Poderá encontrar vendedores motivados que tentam vender nas plataformas gigantes habituais, como Idealista e OLX. Assim, ao conhecer os valores de mercado, conseguirá identificar os imóveis abaixo do valor de mercado (BMV). Também pode comprar um imóvel barato em leilões de imóveis. Mais uma vez, isso exigirá alguma pesquisa e, com esses imóveis, deve considerar cuidadosamente o que torna o imóvel uma pechincha. E quando o lance fica muito alto, tem que definir um limite e saber quando desistir.

Agrege valor ao imóvel

Se conseguir identificar um imóvel à qual possa agregar valor rapidamente, poderá ganhar um dinheirinho rápido ou fazer um investimento sólido. Mas o que pode adicionar valor a um imóvel? Ao escolher o imóvel para lhe agregar valor, estas são as sete principais formas de o fazer:

As três primeiras formas envolvem o aumento do tamanho do imóvel:

• A adequação e capacidade de adicionar uma extensão na lateral ou na parte de trás do imóvel
• A possibilidade de remodelar e modificar o acabamento interno
• A possibilidade de criar um novo espaço vital na cobertura ou laje.

As seguintes quatro formas incluem melhoramento geral ou mudança de utilização:

• Melhorar a aparência e a condição, remodelando normalmente de um banheiro ou uma cozinha
• Se puder, alterar o uso do imóvel, talvez de uma grande casa familiar para apartamentos pequenos para locatários solteiros
• Mudança de utilização e conversão para instalações comerciais
• Planeamento de acrescimos de edificação.

O segredo para adicionar valor é fazer exatamente isso. Porque ninguém quer tubulações degradadas e banheiros velhos em um imóvel. Por exemplo, renovar o banheiro ou a cozinha é uma ótima maneira de agregar valor. Assim, pode adicionar 30.000 reais imediatamente ao preço do imóvel ao adicionar acessórios de bom valor. E 35.000 reais se incluir acabamentos de boa qualidade. Assim, gaste o seu dinheiro com sabedoria e avalie as necessidades do futuro comprador e do mercado.

Avalie a procura de casas e apartamentos para alugar

Muitos investidores procuram aquela pequena casa perfeita que tem carecido de amor nas últimas décadas. É fácil “inverter” o imóvel e fazer melhoramentos na mesma, tais como eletricidade, canalização, pintura, paredes, cozinhas e banheiros. É ótimo, consegue-se agregar valor e o imóvel está pronto para vender novamente. E como esses tipos de investidores não têm intenção de alugar, estes dispensam a avaliação da procura de casas para alugar.

No entanto, suponha que não investigou se o imóvel é um excelente investimento para locação. Pode haver pouca procura ou o preço dos alugueis praticadas na zona pode ser demasiado baixo para investir. Então, quando tiver feito todas as suas reformas, a única opção que terá é a venda. Portanto, sejam quais forem os seus planos para o imóvel, é sempre bom verificar a procura de locações.

Assim, se pesquisar nas agências imobiliárias ou se conhecer um possível inquilino à procura de um imóvel semelhante na mesma localização, terá uma noção melhor do valor do aluguel.

Não mobilar: Vantagens

• Mais rápido e barato

Se pretende um retorno rápido e mais barato para a locação do seu imóvel, a sua casa para alugar ficará muito espaçosa e atraente sem móveis. Se optar por mobilar o imóvel, também terá um seguro mais alto para cobrir o interior.

• Atrai o tipo de inquilinos que permanecem mais tempo

Os inquilinos que se mudam para um imóvel sem móveis geralmente ficam mais tempo, portanto, vale a pena considerar isso antes de se esforçar para mobilar o imóvel. Deve ter em conta qual o perfil do locatário antes de ir em frente e mobilar a casa.

• Menos trabalho

Sem móveis, não há necessidade de substituições e de se esforçar para testar se tudo está a funcionar bem.

Mobilar: Vantagens

• Atraente para todos os setores

Se escolheu um imóvel barato na cidade onde os estudantes costumam morar, isso irá ditar o setor para o qual vai alugar. Os estudantes e jovens profissionais raramente têm tempo e dinheiro para começar a acumular móveis, por isso precisará de mobilar totalmente o imóvel se houver boas possibilidades de alugar para este setor. No entanto, isso depende apenas de qual é o seu mercado.

• Alugueis mais elevados

É lógico que, se mobilar um imóvel, poderá conseguir um aluguel mais alto. Afinal, está alugando os móveis e os eletrodomésticos, para além do imóvel. Assim, pode optar por mobilá-lo de forma básica numa loja económica como a IKEA e a LEROY MERLIN. Ou, se tiver uma grande imóvel numa boa área da cidade, pode querer mobilar bem o imóvel para conseguir um aluguel mais elevado possível.

• Air BnB

Se seu imóvel for mobilado de acordo com os padrões de hotéis boutique, pode considerar alugar no Air BnB. Embora isso possa ser um pouco stressante, dado que terá apenas um período curtos de locação de cada vez. Apesar disso, conseguirá um preço de aluguel extremamente alto por noite ou por semana. Isso significa que provavelmente pode conseguir tanto rendimento numa semana de Air BnB como num mês de locação tradicional.

Portanto, o seu imóvel sofrerá muito menos desgaste. É claro que dará muito mais trabalho, pois cada vez que tiver um novo ocupante terá que limpar o imóvel imaculadamente e providenciar roupa de cama limpa. Mas, se detesta a ideia de seu imóvel ser danificado por inquilinos de longa duração, então esta pode ser a sua opção ideal.

Fluxo de caixa e retorno sobre o investimento (ROI)

Se pretende construir um império imobiliário, precisa de ter a certeza de que tem um fluxo de caixa positivo mensal de cada imóvel. E como todos os locadores sabem, o aluguel envolve várias despesas além dos juros da hipoteca. Como regra geral, certifique-se de ter coberto as despesas. Como por exemplo desgaste, reparações e impostos. Também tem que ter certeza de que o aluguel é de pelo menos 125% dos juros mensais da hipoteca. Se pagar impostos a uma taxa de  juro mais alta, esses custos devem ser calculados nesta fase. Por exemplo, se tem um imóvel com juros de hipoteca de 500 reais, o pagamento da renda deve ser de pelo menos 625 reais. Se fosse alugar por 725, estimaríamos que teria um fluxo de caixa de cerca de 100 reais por mês.

Esta é apenas uma avaliação aproximada que pode usar como guia. Pode fazer as contas com os seus próprios números para uma análise mais precisa.

Além das do fluxo de caixa, também tem de calcular o ROI, ou seja, o retorno sobre o investimento. Isto é fundamental para calcular qual é o melhor investimento que poderá fazer. Pode descobrir que pode ganhar rapidamente 30.000 reais em um imóvel decadente que pode comprar por 150.000. Isso é ótimo. Terá um retorno de 20% do seu investimento. Mas se puder ganhar 20.000 reais em um investimento de 75.000, o ROI aqui é quase 27% e representa mais retorno para os seus investimentos.

Tem de fazer essas contas com os alugueis que eventualmente gerir, para ver quais os imóveis que lhe trarão o maior ROI ao longo do tempo, se for esse o seu objetivo.

Fazer um bom negócio: não esquecer

Estas quatro dicas serão úteis para conseguir uma pechincha, quer pretenda vender o imóvel imediatamente ou encontrar um sólido investimento para locação.

• Ganhe dinheiro no dia em que comprar o imóvel, encontrando vendedores motivados que ficarão felizes em vendê-la abaixo do valor de mercado para um retorno rápido;
• Agregar valor, mais tarde, é uma ótima maneira de tornar lucrativo um negócio imobiliário. Se escolher um imóvel deteriorada, poderá ganhar algum dinheiro rápido fazendo as obras básicas e substituindo canalizações e cabos elétricos antigos e modernizando com sabedoria e dentro de um orçamento;
• Avaliar a procura de casas e apartamento para locação é um elemento essencial para conseguir um bom negócio. Pode até conseguir um negócio de um proprietário em dificuldades que já tenha inquilinos instalados no imóvel. Mas precisará sempre de se certificar de que esses inquilinos podem ser substituídos, se necessário. Portanto, não negligencie esta etapa;
• Só será um ótimo negócio se verificar o seu fluxo de caixa e o ROI. Quanto irá ganhar no negócio se vender? E se arrendar? Faça as contas básicas acima para garantir que os números são verificados.

Um publicação de Julhos de 2024